"Fazer valer o que foi contratado." Esse, na opinião do Dr. Marcelo Manhães de Almeida, é um dos principais aspectos da nova lei que, desde o último dia 25 de janeiro, passou a reger os contratos de aluguel no País. Presidente da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB-SP, Dr. Manhães também é membro do Conselho de Preservação do Patrimônio Histórico de São Paulo e atua como professor e coordenador do curso de Direito Imobiliário da ESA-OABSP. Em uma entrevista ao CRECISP, ele comentou as principais as mudanças que foram introduzidas na lei do inquilinato.

1.      Com relação à devolução do imóvel alugado antes de findo o prazo do contrato, o que a nova lei alterou?
Pela redação original, o locatário deveria pagar a multa pactuada na proporção prevista no artigo 924 do Código Civil. Com o novo texto, a regra da proporcionalidade manteve-se a mesma sem, no entanto, fazer menção a artigos da Lei. Estabeleceu-se assim que o locatário pode devolver o imóvel antes que o contrato termine pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada.

2.      Mudaram as regras também no que diz respeito a casais que vivem em regime de união estável?
Na verdade, o termo "união estável" foi incluído na nova redação em substituição ao "sociedade concubinária". Com a nova lei, estipulou-se que a locação residencial prosseguirá com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel.
Além disso, quando há dissoluções familiares ou morte de locatário, esses fatos devem ser informados por escrito ao locador e também ao fiador, quando houver, para que se proceda a sub-rogação da locação. E nessas circunstâncias, o fiador poderá, dentro de um prazo de 30 dias a contar do recebimento de tal comunicado, exonerar-se de suas responsabilidades, continuando a responder pela locação por um período de mais 120 dias.

3.      E se o locatário não comunicar o locador nesses casos? O que pode acontecer?
Bem, parece-nos que o locador poderia, em tese, e ainda que radical essa posição, não reconhecer a sub-rogação e assim, promover o despejo do ocupante que não exerceu tempestivamente o direito de se sub-rogar na locação. Ou, ainda, poderá o locador aplicar a multa contratual por infração a dispositivo legal.
O fiador que não for comunicado, por sua vez, poderá tentar se valer da prerrogativa de exonerar-se das responsabilidades da fiança adotando, no entanto, como data inicial de sua desoneração, aquela a partir da qual deveria o ocupante haver comunicado o fato a ele - fiador.

4.      A lei 8.245/91 prevê no seu artigo 39 que "salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias se estende até a efetiva devolução do imóvel." Houve alguma mudança com relação a esse artigo?
Essa disposição foi pacificamente aceita exceto por conta de alguns questionamentos casuísticos defendendo a extinção da responsabilidade dos fiadores com relação às obrigações vencidas a partir do término do prazo contratual.
A nova redação do artigo 39 ratifica essa posição e deixa expresso que as garantias se estendem até a efetiva devolução do imóvel, "ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei".

5.      Em que circunstância o fiador pode se desonerar?
O artigo 40 trata da substituição do fiador e o novo texto acrescentou, no inciso II, o termo "recuperação judicial" e também, o inciso X que garantiu ao fiador o direito de se desonerar nos casos de locação que vigoram por prazo indeterminado. Ainda com relação à nova redação do artigo 40, foi acrescentado o parágrafo único que deu ao locador a prerrogativa de notificar o locatário para apresentar, no prazo de 30 dias, nova garantia locatícia, sob pena de desfazimento da locação.

6.      O que mudou com relação aos despejos?
O artigo 59 que trata das ações de despejo sofreu mudanças significativas no que se refere às novas situações para concessão de liminares para desocupação do imóvel no prazo de quinze dias, a saber:
a.)      Necessidade de proceder a reparos urgentes no imóvel determinadas pelo Poder Público;
b.)      Término do prazo de 30 dias para o locatário apresentar nova garantia locatícia;
c.)      Término do prazo da locação não residencial e instauração da ação de despejo dentro do prazo de 30 dias a contar da data final do contrato;
d.)      Falta de pagamento de aluguel e respectivos encargos nos casos de locação desprovida de garantia.
O novo texto prevê ainda a possibilidade de purgação da mora, cabendo ao locatário, efetuar o pagamento integral no prazo de 15 dias concedidos para a desocupação voluntária.
Além disso, o artigo 62 introduziu importantes alterações nos dispositivos que tratam das ações de despejo por falta de pagamento e que provavelmente servirão para reduzir a morosidade dos processos judiciais.

7.      Em que situações o despejo poderá ser decretado?
O despejo poderá ser decretado se o locatário deixar de pagar, não apenas o aluguel, mas quaisquer outros tipos de encargos de locação, bem como o aluguel provisório ou as diferenças de aluguéis. Também ficou definido que, em caso de cumulação da ação de despejo por falta de pagamento com a cobrança dos aluguéis e demais encargos vencidos e não pagos, o locatário poderá ser citado para responder ao pedido de rescisão da locação e ainda poderá ser citado juntamente com o fiador para responderem ao pedido de cobrança. E quanto à purgação da mora, o inciso II traz uma nova redação pela qual fica concedido o prazo de 15 dias contados da citação para que locatário e fiador procedam ao pagamento do débito atualizado.

8.      Julgada a ação de despejo, qual o prazo para a desocupação do imóvel?
O juiz fixará o prazo de 30 dias para a desocupação voluntária do imóvel pelo locatário. Entretanto, o prazo pode ser reduzido para 15 dias se decorridos mais de 4 meses entre a citação e a sentença de 1ª instância ou se o despejo foi decretado com base nos incisos II e III do art. 9º e § 2º do art. 46, que se referem à locação que vigore por prazo indeterminado, tendo o locador denunciado a locação após conceder o prazo de 30 dias para a desocupação, e à situação de infração de cláusula contratual e falta de pagamento.

9.      O senhor acredita que a nova legislação vai apaziguar e favorecer o mercado de locação?
Como sabemos, as situações de litígio entre locadores e locatários, nos últimos anos, restringem-se, na maioria das vezes, na questão da falta de pagamento do aluguel e respectivos encargos. Portanto, havendo melhores condições de satisfação do crédito oriundo de contrato de locação e estando a própria locação resguardada por uma efetiva garantia, não resta dúvida que mais imóveis serão disponibilizados ao mercado, facilitando assim, ao locatário, a escolha e a própria negociação do valor locativo.
Em paralelo, há também a expectativa da redução dos juros que, se mantidos na casa de sete a oito por cento ao ano, é mais um estimulador para que os investidores destinem seus recursos para o mercado de locação, na medida em que podem obter rendimentos anuais entre oito e dez por cento, além do fato de ter um patrimônio que, historicamente, acompanha a correção monetária dos índices inflacionários.
Ademais, se a locadora for pessoa jurídica, esta poderá adotar o regime do lucro presumido e ser tributada em uma alíquota menor do que a aplicada aos rendimentos financeiros.